TIN TỨC
(Xây dựng) – Chính sách cam kết về lợi nhuận trong condotel vẫn tiếp tục gây nhiều tranh cãi, đặc biệt trong bối cảnh các sản phẩm này vẫn tiếp tục thu hút nguồn tài chính khổng lồ của các nhà đầu tư.
Condotel và nguyên lý chia sẻ kinh tế thịnh hành trên thế giới
Theo các chuyên gia, bản chất một dự án condotel cũng có nhiều điểm tương đồng với một khách sạn. Tuy nhiên, nếu như một khách sạn thông thường, chủ đầu tư sẽ sử dụng vốn tự có (tối thiểu khoảng 30%), phần còn lại là vay ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, thì với một dự án condotel, ngoài vốn tự có, chủ đầu tư huy động từ chính khách hàng.
Khi dự án đi vào vận hành, chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ sẽ hợp tác vận hành thuê và cho thuê căn hộ. Với phương thức đó, condotel có thể coi là một ví dụ điển hình về nền kinh tế chia sẻ (sharing economy) trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, được kỳ vọng sẽ là tương lai của mọi nền kinh tế, nơi dòng chảy kinh tế vận hành bằng việc thuê và cho thuê tài sản thay vì hoàn toàn sở hữu nó và chịu mọi chi phí liên quan.
Sharing economy tạo ra giá trị thặng dư trên cơ sở tối ưu hoá hiệu suất sử dụng tài sản, ở trường hợp của condotel, thì nhu cầu thực sự trong việc nghỉ dưỡng của cá nhân chỉ chiếm một số ngày rất nhỏ trong năm, gây nên sự lãng phí công năng sử dụng tài sản. Mô hình Condotel ra đời tận dụng những khoảng thời gian không sử dụng của tài sản, đem kinh doanh sinh lời và chia sẻ lợi nhuận với người sở hữu, giúp người sở hữu giảm bớt chi phí duy trì, bảo dưỡng, quản lý căn hộ và thậm chí có thêm một nguồn thu nhập.
Tại Việt Nam, sau 3 năm phát triển đã vượt ngưỡng trên 27 nghìn condotel với sự tham gia của tất cả các chủ đầu tư bất động sản lớn nhất hiện nay như Vin Group, Sun Group, FLC Group, Bim Group và hàng loạt các chủ đầu tư đình đám khác. Sự đổ bộ của các thương hiệu quản lý vận hành nổi tiếng thế giới như Intercontinentital, Marriott, Novotel, cùng những chương trình hấp dẫn về cam kết, những hình ảnh đẹp long lanh về thiết kế và số liệu khá thuyết phục về lượng khách của ngành du lịch khiến nhiều khách hàng bén duyên với condotel một cách chóng vánh. Các dự án vận hành tốt tại Đà Nẵng, Khánh Hòa… từ các chủ đầu tư uy tín vẫn là tín hiệu tốt và là minh chứng cho mô hình thành công và nhu cầu là có thật và doanh nghiệp được phép làm những gì Nhà nước không cấm.
Tuy nhiên, trong trường hợp của Ngô Văn Giang – Phó Giám đốc Trung tâm bồi dưỡng cán bộ kinh tế – kế hoạch (Bộ KH&ĐT) chia sẻ, năm 2016 ông nhận được điện thoại mời mua condotel ở Hạ Long (Quảng Ninh). Theo lời quảng cáo, khách hàng chỉ cần bỏ ra hơn 1 tỷ đồng sẽ mua được căn hộ có diện tích 30m2 với cam kết lợi nhuận trên 10%/năm.
“Trong bối cảnh kinh doanh khách sạn khó khăn, tốn nhiều chi phí, lợi nhuận condotel 10 – 14%/năm như một số chủ đầu tư quảng cáo rất khó đảm bảo. Do vậy khách hàng cần cẩn trọng để không vướng bẫy quảng cáo của nhà đầu tư”, ông Giang cho biết sau quyết định không mua. Điển hình là năng lực yếu kém và cách làm ăn lừa đảo khách hàng của chủ đầu tư Bavico tại Nha Trang đã khiến đẩy khách hàng vào thế tiền mất tật mang, biểu tình phẫn nộ và lãnh đạo Bavico bị vướng vào lao lý vì không trả được lợi nhuận cho khách hàng.
Ông Nguyễn Duy Hưng, chuyên gia kinh tế cho rằng condotel là mô hình được nhiều công ty trên thế giới áp dụng huy động vốn của nhà đầu tư để phát triển các dự án bất động sản. Chuyên gia này lý giải, condotel thực sự là một công cụ huy động tuyệt vời cho những doanh nghiệp làm ăn chân chính, tuy nhiên rủi ro cũng không ít nếu người mua gặp những chủ đầu tư nào làm ăn chộp giật.
Phình to hay thu nhỏ: Cần chiếc áo mới từ chính sách
Đã có khá nhiều cuộc hội thảo, toạ đàm, hàng nghìn bài báo phản ánh về condotel, đặc biệt là vấn đề cam kết lợi nhuận ở mức không tưởng. Vấn đề của condotel cần nhìn nhận lại là hiện nay đã phân hoá thành hai trường phái. Một là các dự án có cam kết lợi nhuận quá cao và tô hồng so với khả năng vận hành thực tế hoặc có thể gặp rủi ro khi có biến động. Thực tế lo ngại về bẫy lợi nhuận nếu đạt được từ 10 – 12% trong bối cảnh kinh doanh khách sạn như hiện nay thì rất khó đạt được bởi chi phí quản lý cao là có thật.
Trường phái thứ hai là những dự án không cam kết lợi nhuận nhưng minh bạch các vấn đề về sở hữu, quản lý cũng như khai thác vận hành. Tại đó, khách hàng có thể được toàn quyền sử dụng tài sản sau khi nhận bàn giao theo hướng dùng để phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng của gia đình hoặc tự khai thác cho thuê. Việc hợp tác với đơn vị quản lý khách sạn dựa trên tinh thần tự nguyện, có sự thỏa thuận giữa các bên.
Mô hình này được đánh giá là có khả năng tăng giá tốt hơn so với trường phái chủ đầu tư condotel bán giá cao để trả lợi nhuận cho khách. Bởi thực tế, sau khi vận hành 3 – 4 năm rồi thì chủ sở hữu khó bán được giá căn hộ bởi số năm cam kết lợi nhuận đã giảm. Ở những dự án này theo khảo sát, một số dự án condotel từng được chào bán ra thị trường với giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 thì trên thị trường thứ cấp đang giao dịch khoảng 80 – 90 triệu đồng/m2.
Tiến sỹ Đinh Trọng Thắng nêu quan điểm, vai trò của nhà nước can thiệp rất quan trọng phải để cho condotel phát triển bởi đó là nhu cầu có thật trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh ngành du lịch. Việc này thúc đẩy chuyển dịch từ tài trợ đầu tư sang thị trường tài chính, không phải phụ thuộc chủ yếu vào vào nguồn vốn ngân hàng, giống như các quốc gia khác phát triển trên thế giới.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng tại phiên họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 3/2018 đã khẳng định sẽ sửa Luật Nhà ở và Luật Đất đai để cấp sổ đỏ cho Condotel trước vấn đề về tính pháp lý của loại hình căn hộ dịch vụ. Các yếu tổ cần xem xét là xác định quyền sở hữu thứ cấp cho các chủ hộ và nếu đây là một sản phẩm mang tính lưu trú ngắn hạn thì phải điều chỉnh như thế nào, tất cả sẽ được làm rõ trong luật sửa đổi sắp tới.
Trước đó, Bộ Xây dựng đã có báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình đầu tư kinh doanh các công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở và đề xuất hướng xử lý. Sau khi có ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với các bộ, ngành nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và hướng dẫn các quy định pháp luật có liên quan theo thẩm quyền để tăng cường công tác quản lý Nhà nước, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và tránh rủi ro cho người dân khi mua bán, chuyển nhượng những loại hình bất động sản này.
